Перестановка раковины на кухне действительно считается перепланировкой, так как подразумевает изменение функционального использования пространства и, возможно, воздействие на системы водоснабжения и канализации. Такие изменения могут требовать согласования с управляющими органами.
При осуществлении перестановки важно учитывать не только технические аспекты, но и требования к дизайну и эргономике, чтобы кухня оставалась удобной и функциональной. Рекомендуется заранее проконсультироваться со специалистами для избежания проблем в будущем.
Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя
Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.
Переустройство и перепланировка: понятия
Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).2.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления. Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.
Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).
Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.
Что можно, а что нельзя?
Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.
Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:- вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);- подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;- организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).
Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.
В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.
Ответственность за переустройство и перепланировку
В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.
1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).
2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170).
При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей. 3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.
На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.
Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.
Согласование переноса раковины (мойки) в кухне и ванной
Редкая перепланировка квартиры сейчас обходится без переноса раковины. На кухне жильцы передвигают мойку в другой угол, под окно, на противоположную стену, в центр помещения и даже за его пределы. А в ванной, как правило, расположение раковины меняют при совмещении или разделении санузла.
Требует ли перенос мойки согласования с ТСЖ или городской администрацией? Ответим в статье.
Перенос раковины — это переустройство
Владельцы недвижимости часто переносят раковину из привычного угла кухни в более удобное или освещённое место. Среди трендов последних лет — кухня-ниша, мойка у окна или на кухонном острове.
Большинство проводит такие работы, не задумываясь о необходимости согласования. А зря… Почему? Кухня и ванная — это «мокрые зоны». Раковина в этих помещениях — сантехническое оборудование, расположение которого зафиксировано в техническом паспорте объекта.
Нужно ли согласовывать перенос мойки? Ответ — да. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, является переустройством, требующим согласования с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласование переноса раковины
Перенос раковины в ванной или на кухне — это переустройство, требующее согласования с органом местного самоуправления (ст. 25–29 Жилищный кодекс РФ)
Согласование переноса раковины требуется в любых случаях и не зависит ни от помещения, ни от стены, ни от расстояния до труб, ни от типа раковины и т. п.
Смещение или перенос мойки без разрешения считаются самовольным переустройством. Наказание — штраф и предписание узаконить выполненный ремонт или привести помещение в прежнее состояние.
Этапы согласования переноса раковины в кухне или ванной
Вся процедура состоит из нескольких этапов:
- Подготовка проекта переустройства (перепланировки и переустройства).
- Сбор пакета документов для обращения в орган, осуществляющий согласование.
- Обращение в муниципальный орган по месту нахождения переустраиваемого помещения.
- Получение решения о согласовании переустройства.
- Проведение ремонтных работ в соответствии с согласованным проектом.
- Подписание акта.
- Оформление технического плана на помещение с новой конфигурацией.
- Внесение изменений в ЕГРН.
Орган, осуществляющий согласование переустройство и перепланировку в Хабаровске — комитет администрации города по управлению вашим районом
Документы для согласования переноса раковины
Пакет документов для обращения:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства жилого помещения;
- технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
- гражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, в случае представления интересов другого лица.
Подать документы на согласование переустройства (перепланировки) можно лично, посетив районную администрацию или ближайший МФЦ, а также дистанционно, через сайт госуслуг.
Срок процедуры выдачи либо отказа в выдаче решения о согласовании переустройства квартиры — не более 45 дней со дня получения заявления.
Для оптимизации жилого пространства многие прибегают к перепланировке, но далеко не все знают, какие работы можно считать за перепланировку.
Если вы не уверены в безопасности проводимой перепланировки, обязательно обратитесь к нашим специалистам — базовые консультации бесплатны и могут предотвратить жертвы.
Для оптимизации жилого пространства многие прибегают к перепланировке, но далеко не все знают, какие работы можно считать за перепланировку. Один из популярных вопросов – считается ли перенос мойки перепланировкой, так как на кухне достаточно часто проводятся работы, которые подразумевают перемещение данного элемента в другое место.
ВОЗМОЖНО ЛИ СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕНОС?
Если отвечать на вопрос коротко, то согласовывать данное мероприятие нужно в соответствии с действующими нормами. Это необходимо для того, чтобы отобразить изменение на техническом плане квартиры. Все незафиксированные работы считаются незаконными, поэтому управляющая компания может потребовать вернуть все обратно или согласовать работы уже по факту выполнения, чтобы документация соответствовала действительности.
За счет современных технических решений и используемых методов мойки могут восприниматься совсем по-другому, но на плане они обязательно отображаются. Данный предмет наносится на схему в виде специального символьного обозначения. В технической документации отмечается размер установки в масштабе и точное расположение относительно другой мебели на кухне.
Замена мойки или смена ее положения в помещении относительно других предметов требует согласования. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию, сообщив своевременно о выполнении данного вида работ. Данное мероприятие отображается не только в проектном плане, но и в техническом заключении. Как правило, помочь с подготовкой документов могут специалисты – это существенно упростит задачу на многих этапах работы, позволяя сосредоточиться непосредственно на ремонте.
При этом есть некоторые исключительные ситуации. Например, в домах, где проводится также перепланировка несущих конструкций или работа с перекрытиями, потребуется обратиться к автору проекта постройки, чтобы получить соответствующее разрешение на выполнение работ. В противном случае выполнять какие-либо действия запрещается – они считаются незаконными, а у владельцев квартиры могут потребовать вернуть все в изначальное состояние. Именно поэтому перед началом ремонта важно ознакомиться с перечнем работ, которые считаются перепланировкой, чтобы согласовать все действия.
Виды согласований перепланировок
В чем нюансы переноса мойки?
Замена старой мойки на новую в том же месте не потребует специального разрешения – такие работы можно выполнять самостоятельно без рисков получить штраф. Это обычное мероприятие при любом косметическом ремонте, поэтому каждый раз согласовывать все работы не требуется.
При этом существуют случаи, когда даже незначительные изменения могут принести много неприятных последствий в будущем. Это касается вопросов оформления юридических документов на недвижимость – например, такие изменения могут всплыть при заключении договора купли-продажи квартиры.
Насколько серьезными будут последствия, сложно сказать однозначно, так как все зависит от индивидуальных особенностей и конкретного случая, поэтому вопрос приходится решать в индивидуальном порядке. Разумнее всего предварительно согласовать перенос мойки, чтобы сэкономить в будущем много времени и сил.
Перенос мойки можно в некоторых ситуациях согласовать и после выполнения в упрощенном порядке, если в плане отсутствуют другие серьезные изменения. Для этого нужно предварительно подготовить эскиз с нанесенными изменениями на плане.
Данные работы лучше доверить квалифицированным специалистам, которые обладают большим опытом выполнения подобных работ, что позволит избежать проблем с недвижимостью в будущем. Специалисты помогают подготовить документы, согласовать перепланировку любой сложности.