При продаже квартиры наличие раковины в ванной комнате и на кухне является важным фактором, поскольку это основная сантехническая функциональность, необходимая для комфортного проживания. Потенциальные покупатели, скорее всего, ожидают увидеть полностью функционирующее пространство, и отсутствие раковины может вызвать негативное впечатление и снизить стоимость объекта.
Кроме того, если в квартире отсутствуют раковины, это может привести к дополнительным расходам для покупателя, так как потребуется установка новой сантехники. В итоге, наличие раковины в квартире при продаже может существенно увеличить её привлекательность и упростить процесс продажи.
- Согласно законодательству, наличие раковины в ванной комнате при продаже квартиры не является обязательным требованием.
- Однако, наличие раковины может повлиять на комфорт и удобство жизни будущих владельцев квартиры.
- Раковина является важным элементом санитарно-гигиенического благополучия, поэтому ее наличие может повысить привлекательность квартиры для покупателей.
- Отсутствие раковины может привести к дополнительным затратам на установку сантехнического оборудования, что может отразиться на цене продажи квартиры.
- Поэтому, хотя наличие раковины не является обязательным условием при продаже квартиры, его наличие может быть значимым для успешного и быстрого заключения сделки.
Правила оставления имущества при продаже квартиры: обязан ли я оставить раковину в ванной?
Могу ли я продавать квартиру без раковины в ванной?
Я нуждаюсь в продаже своей квартиры и сомневаюсь, нужно ли мне оставлять раковину в ванной. Ранее мы сняли старую раковину и не установили новую. Обязан ли я оставить раковину при продаже квартиры?
Максим, Санкт-Петербург
Категория: Без категории
- Ярослав Артемьев
Юрист Ярослав Артемьев, Москва На портале: 2003 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
При продаже квартиры в Российской Федерации обычно все неподвижное имущество, включая раковину в ванной, остается в квартире. Если раковина была снята, рекомендуется либо вернуть старую раковину на место, либо договориться о замене на новую раковину перед сделкой, чтобы избежать споров с покупателем и возможных проблем с законом.
#8180087 2022-11-14 20:55:25
Юрист Ярослав Артемьев, Москва На сайте: 2003 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Для решения данного вопроса потребуется договор купли-продажи квартиры, технический паспорт на квартиру и документы, подтверждающие выполнение работ по демонтажу и монтажу раковины.
#8180088 2022-11-14 20:57:05
Юрист Ярослав Артемьев из Москвы На сайте: 2003 дня
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
по статье 209 и статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации
#8180089 2022-11-14 20:58:55
Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию через горячую линию!
Местонахождение: Москва, Московская область, Россия
Получите онлайн-консультацию с юристом
Задайте свой вопрос сейчас, и профессионалы со всей России смогут на него ответить. Первый отклик вы получите уже через 15 минут! Помощь в юридических вопросах предоставляется бесплатно и за плату.
Суд вынес решение о возврате денег за кухню, но столкнулся с отказом и некачественной установкой со стороны ответчика
Решением суда стала кухня (кухонный гарнитур). Суд приказал ответчику вернуть деньги и забрать кухню, однако деньги так и не были возвращены, а кухня так и не была забрана. Кухонный гарнитур так и не был до конца собран. Итак, мы не можем пользоваться кухней и установить новую.
Имеем ли мы право пользоваться кухней во время исполнительного производства?
Читать Ответить
Мое экспертное мнение на этот вопрос таково: наличие или отсутствие раковины в квартире при ее продаже зависит от многих факторов. Во-первых, следует учитывать рыночную ситуацию и пожелания покупателя. Некоторым покупателям важно наличие раковины в ванной комнате или на кухне, так как это является стандартом комфортной жизни.
Во-вторых, наличие раковины может повлиять на конечную цену квартиры. Если раковина выполнена из качественных материалов и имеет современный дизайн, это может сделать квартиру более привлекательной для потенциальных покупателей и увеличить ее стоимость.
Однако, есть случаи, когда раковина не требуется, например, если новый владелец планирует проводить ремонт с заменой сантехники или привезти свою собственную раковину. В таких ситуациях отсутствие раковины не станет преградой для продажи квартиры.
Таким образом, решение о наличии или отсутствии раковины в квартире при продаже следует принимать исходя из конкретных обстоятельств, предпочтений покупателя и целей продавца. Важно учитывать потенциальные финансовые и комфортные выгоды, чтобы сделать правильный выбор и успешно продать квартиру.
Обязанности продавца новостройки — что из сантехники должно оставаться для покупателя?
Что из сантехники продавец новостройки должен оставить покупателю (ванна, раковина в ванной, раковина на кухне, унитаз, смесители), если в новостройке ничего этого не было, даже разводки труб. Все было куплено и установлено за свой счет.
Читать Ответить
Что оставить во вторичке?
Подскажите, пожалуйста, какую мебель обязательно нужно оставить при продаже квартиры во вторичке? Вчера покупатель утверждал, что я должна оставить раковину и плиту, я ответила ему, что раковину оставлю, а подстолье заберу, так как оно мне нужно. Если честно, я не планировала оставлять свою новую плиту. Есть ли какие-то общепринятые правила в этом случае?
Anonymous
никаких общепринятых правил нет. Это просто нелепость.
Тоже сталкиваюсь с этим.
Раньше, когда мы покупали или продавали жилье, считалось, что обязательно должна быть установлена кухня с плитой, раковина и туалет. Это было минимальным набором для комфортного проживания. Но вы можете изменить эти «правила», заменив вашу новую и дорогую плиту на старенькую советскую «электру». Если покупатели настаивают, что им неудобно, что они не смогут готовить без плиты, вот вам «электра», пользуйтесь на здоровье. Просто надо предупредить, что мы заменим плиту на такую же рабочую, просто новая нужна нам сами. Все честно.
Anonymous
Шаблон нельзя менять: раковина и плита остаются на месте.
Anonymous
Никто не обязан ничего! Продается собственность, а не городская недвижимость. При продаже новостроя вообще ничего не предусмотрено. Не стоит запутывать ситуацию. Если документы не устанавливают, что квартира продается вместе с раковиной и плитой, никто не обязан оставлять ничего!
Я тоже продаю.
Вы ошибаетесь. Новострой без отделки и вторичное жилье — это разные вещи. Вторичное жилье дороже из-за того, что подразумевает передачу в жилом состоянии. Но можно договориться с покупателем. Кстати, оба риэлтора (мой и покупателя) обсуждали вопрос о плите, раковине и сантехнике.
То есть туалет и ванну можно унести?))))
Автор неизвестен
Когда я говорила о мебели в ванной, я имела в виду встроенные шкафы, пеналы и т. д. Кстати, если есть желание, то можно и унести. Мне рассказывали о случаях, когда из квартиры выносили ВСЕ, даже окна.
Окна не входят в список продаваемых предметов. В квартире следует иметь сантехнику, плиту, входную дверь, батареи, лампочки (можно от имени Ильича) и розетки.
Когда мы покупали квартиру (давно), еврейский продавец хотел с меня дополнительную плату за паркет или вообще предложил его убрать. Сначала мы были в шоке, но потом решили, что пусть он заберет. Но догадайтесь, забрал ли он его? Нет. Идиот.
Тоже продаю.
Продаю рабочую раковину и плиту, сантехнику и краны. Однако, если вы не хотите оставлять свои новые предметы, вы можете использовать любые рабочие (например, б/у). Когда я продавала вторичное жилье, я согласилась со своим покупателем, что заберу плиту. Я могу предоставить ему другую, но она ему не понравится 🙂 в общем, мы разрешили этот вопрос дружески, и взамен плиты я оставила ему ненужную мне мебель в ванной.
Мне тоже однажды приходилось забирать плиту 🙂 Но сказалось, что если она нужна, то она будет, будет работать, хотя с вероятностью 99% покупатель захочет выбросить ее на следующий день. Поэтому мы согласились добровольно — квартира передается без плиты.
Я еще говорила, что за эту плиту нужно будет заплатить таджикам 500 рублей, чтобы они унесли ее на помойку 🙂 Даже риэлтор покупателя сказала мне, что плита должна быть, хотя бы электрическая с одним комфорком, типа «привет с чердака» (в квартире плита работает от электричества), но «чтобы было.»
Да, квартира должна быть технически оборудована, то есть должна быть плита, раковина, унитаз, ванная, батареи, лампочки, двери, окна. Если не оговорено иное.
Где это прописано (этот список)?
Анонимно
Я помню, что информация об оснащении квартиры где-то была, но сейчас я не могу найти этот документ. В любом случае, при продаже квартиры как жилого помещения, она должна быть пригодной для использования. Если нет канализации, то, конечно, и унитаз не нужен, но, думаю, это не ваш случай. Нигде не указано, какая должна быть раковина и плита — это предмет договоренности.
Ну вот, в документах должно быть что-то написано, или ссылка на соответствующий закон или документ. Если такого нет, то, думаю, никто не может требовать чего-либо.
Аноним
Нигде не сказано, что продаваемая квартира должна обязательно иметь окна, двери и напольное покрытие. По вашей логике, можно показывать покупателям красиво отделанную квартиру с множеством улучшений, а затем, когда приходит время подписывать акт приема-передачи, просто передавать ему квартиру со снятой встроенной мебелью, отодранной плиткой, без паркета, дверей и окон, которые якобы «пригодятся на даче». Ведь нигде не написано, что в квартире обязательно должны быть окна, верно?
Это же абсурд, не так ли? ИМХО, конечно, сразу нужно договариваться о том, что остается в квартире, а что забирает продавец. Причем, мне кажется, это должен четко обозначить именно продавец, поскольку покупатель, которому показывают квартиру, имеет право по умолчанию предполагать, что все встроенное, требующее не просто выноса, а демонтажа, входит в единый имущественный комплекс.
Если это не учтено на этапе подготовки договора, то покупатель может отказаться подписывать акт приема-передачи квартиры и обратиться в суд.
Важно, чтобы в договоре было четко указано, что остается в квартире, а что передается новому владельцу, чтобы избежать неприятностей. В противном случае будет сложно доказать, что в цену квартиры входил качественный паркет и встроенная кухня, а не дешевый линолеум и старая кухонная техника.
Как вернуть украденную сантехнику?
Недавно я купил новую квартиру. Мы долго выбирали подходящий район, дом и планировку квартиры. И вот, наконец, мы нашли идеальное жилье для всей семьи. Мы подготовили договор купли-продажи и владельцы начали процесс перерегистрации.
Зайдя в квартиру снова, я увидел, что владельцы убрали всю сантехнику, так как они построили собственный дом и готовы туда переезжать. Они пояснили, что сантехнику установили совсем недавно и стоимость ее не включили в цену квартиры. Теперь я не знаю, что делать.
Получается, нам придется потратить еще 1000$ на новую сантехнику, хотя я выбрал эту квартиру из-за качественного ремонта. Может ли хозяин квартиры убрать сантехнику при продаже квартиры, не предупредив покупателя об этом?
Показать полностью
02 августа 2012, 05:17 , Пользователь, г. Тосно
Ответы юристов
Алексей Дюкарев
Юрист
Общаться в чате
Добрый день!
На Ваш вопрос сообщаю следующее.
Согласно положениям Гражданского кодекса:
Закон 135 гласит, что вещь, предназначенная для обслуживания другой вещи, должна соответствовать судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с Законом 4781, продавец обязан передать товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности. Если комплектность не определена в договоре, то товар должен соответствовать обычным требованиям делового оборота.
Из закона следует, что в данном случае сантехника является принадлежностью к главной вещи, а именно к квартире, так как она является ее неотъемлемой частью и отсутствие ее мешает использовать квартиру в полной мере.
Таким образом, если продавец квартиры снимает сантехнику без вашего согласия, он нарушает условия договора купли-продажи. Вы можете потребовать вернуть снятую сантехнику или потребовать уменьшения цены на квартиру, если продавец отказывается вернуть её. В противном случае он обязан поставить взамен другую сантехнику.
С уважением, Алексей.
02 августа 2012, 05:23
Алексей Иванов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
В соответствии со статьей 478 продавец должен передать покупателю товар в полной комплектации, соответствующий условиям договора купли-продажи. Нарушение условий договора дает вам право предъявить претензию продавцу и требовать в суде возмещения ущерба, морального вреда и неустойки.
По-моему, Вы еще не заключили договор купли-продажи, а просто договорились устно о покупке жилья за определенную цену. Пока не будет подписан договор купли-продажи, будущий продавец остается собственником и волен распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Решение о приобретении квартиры в данном состоянии зависит от вас. Вы имеете право требовать снижение цены, но при заключении договора действует принцип свободы договора согласно ГК РФ, поэтому вы можете сами определить цену и комплектацию квартиры. В случае заключения такого договора продавец не имеет права отделять вещи, предназначенные для обслуживания квартиры. Однако для доказательства этого в суде потребуются доказательства оговоренной комплектации в договоре, поэтому лучше прописать все, что продается с квартирой. При оценке продаваемого жилья необходимо подтвердить его комплектность.
Олег Феофанов, Юрист, г. Одинцово, рейтинг 10
02 августа 2012, 05:34
Эксперт по общению в чате
Здравствуйте. Так как в договоре не было указано о передаче сантехники вместе с квартирой, продавец не нарушил условия сделки. Сантехника является отдельным объектом гражданского оборота и не является неотъемлемой частью жилого помещения. Однако без нее использование жилого помещения становится затруднительным. Согласно статьям 15 и 16 ЖК РФ, жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и годно для постоянного проживания граждан (соответствует санитарным и техническим нормам, иным требованиям законодательства).
Квартира — это четко отделенное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает прямой доступ к общим помещениям в доме. Она состоит из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и других потребностей граждан, связанных с их проживанием. Следовательно, продавец должен был бы установить хотя бы какие-то сантехнические устройства, если они ему так дороги. Напишите ему претензию на бумаге, чтобы в случае необходимости иметь возможность снизить цену (если дело дойдет до суда).
02 августа 2012, 05:34
Кирилл Кочергин
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Я считаю, что у вас есть возможность защитить свои права.
Сначала следует отметить, что сантехника является неотъемлемым улучшением, то есть улучшением, которое было осуществлено продавцом в помещении и которое не может быть отделено без ущерба для помещения.
Во-вторых, продавец обязан передать товар (квартиру) в состоянии, оговоренном сторонами. Если в договоре нет пункта, предусматривающего право продавца удалять сантехнику, а также что стоимость сантехники не включена в общую цену, то действия продавца являются незаконными, и вы имеете право обратиться в суд за возмещением убытков (ст. 15 ГК).
Рекомендуется иметь акт приема-передачи, в котором содержится описание квартиры и указание на наличие сантехники в квартире. Это будет одним из доказательств в суде.
1. Акт осмотра жилого помещения, составленный управляющей компанией (будет подтверждать отсутствие сантехники в квартире);
2. Свидетельские показания.
02 августа 2012, 05:36
Евгений Нoздрaчeв
Юрист, г. Воронеж
Общаться в чате
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
Унитаз, ванна, краны — считаются сантехническим оборудованием.
Поэтому продать квартиру без сантехники можно, но обязательно нужно указать об этом в договоре. И при подписании акта приема-передачи квартиры, обязательно должно быть сказано об отсутствии сантехнического оборудования.
02 августа 2012, 05:42
Константин Жуков
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 7.1
Общение в чате
Здравствуйте!
Такое происходит каждый день.
Согласно договору купли-продажи недвижимости, продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить его.
Предметом договора является только сама квартира. Сантехническое и электрооборудование не включены в предмет такого договора.
В процессе сделки необходимо оговаривать даже такие детали, как комплектация квартиры. При продаже предыдущие владельцы могут забрать с собой двери, дорогую сантехнику, встроенную мебель и т.д.
Все это описывается в договоре и передается по акту приема-передачи.
Заключение договора купли-продажи сантехнического оборудования в устной форме возможно, однако в этом случае необходимы письменные подтверждения, например, расписка от продавца о получении денег за товар.
Если такие условия и документы отсутствуют, то решить что-либо, к сожалению, будет крайне сложно.
02 августа 2012, 06:10
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Порядок продажи недвижимости установлен пунктом 7 статьи 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 544 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, которое должно быть передано покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. В случае отсутствия этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, которое должно быть передано, считается не согласованным сторонами, и соответствующий договор не считается заключенным.
Иными словами, комплектация жилого помещения не является существенным условием договора купли-продажи.
Однако в договоре купли-продажи обычно перечисляется то, чем оборудована квартира: стояки горячего и холодного водоснабжения, радиаторы отопления, газовое и сантехническое оборудование и т.д.
Если Покупатель снял сантехническое оборудование после подписания Акта приема-передачи, то у Вас есть право требовать восстановить сантехническое оборудование, так как жилье было передано Вам в комплектации с оборудованием.
В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
В соответствии со статьей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его структуры, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, в том числе по согласованию с органом местного самоуправления (далее — согласующий орган) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) обращается в согласующий орган по месту нахождения переустанавливаемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
В разделе III (Техническое описание квартиры) технического паспорта БТИ указываются технические характеристики квартиры, включая сантехнику (ванны — чугунные, стальные, пластиковые)
Это означает, что продавец должен сохранить установленное сантехническое оборудование или установить аналогичное вместо снятого.
В противном случае, снятие и замена сантехнического оборудования может быть признано незаконным переоборудованием.
Поэтому у вас есть право требовать восстановление сантехнического оборудования на основании документов БТИ, акта приема-передачи или принципов разумности и справедливости.
С уважением, Ф. Тамара
Как избежать недобросовестных продавцов
Часто после переезда в новую квартиру покупатели обнаруживают, что предыдущий владелец унес раковину, снял дверные ручки, забрал плинтусы или вообще забрал все, что можно. Как защитить себя от недобросовестных продавцов? Несут ли ответственность риэлторы? И как уладить этот вопрос, если это все-таки произошло?
| Елена ВикторовнаТАТАРИНОВА, директорАН «Держава»: |
Я помню случай, когда владелец продал квартиру с дорогой встроенной кухней, а затем увез ее. Избежать подобных ситуаций можно. Для этого необходимо заранее все обсудить и оформить документально. В нашем агентстве разработан акт приема-передачи квартиры, в котором перед сделкой продавцы и покупатели подписываются за состояние жилья.
Мы фиксируем все в этом документе: тип окон, дверей, напольное покрытие, сантехника и т. д. Мы, как агентство, несем ответственность за сделку, поэтому стараемся учитывать буквально каждую мелочь.
Акт передачи имущества является обязательной частью соглашения о покупке-продаже и подписывается вместе с прочими документами. Если продавец планирует забрать с собой важные элементы квартиры, такие как двери, кухонная раковина или газовая плита, то он обязан установить их замену. В договоре о продаже покупатель должен подтвердить свое согласие с техническим состоянием имущества. Также в соглашении указывается, что оно заключено с учетом акта передачи жилья, подписанного сторонами перед сделкой.
Если бывший хозяин все-таки нарушил условия, существует довольно эффективный способ оказать на него давление. Обычно агентство недвижимости удерживает залоговую сумму за выселение. Если владельцы уехали, но забрали с собой что-то важное, эта сумма может быть удержана до тех пор, пока обе стороны не договорятся. Есть также другой способ повлиять на продавца — обратиться в суд. И фотографии квартиры до и после продажи, сделанные покупателем, могут стать хорошим аргументом для суда.
| Владимир ВладимировичСЕЛИН, директорАН «Соточка»: |
В случае возникновения подобных проблем агентства недвижимости действуют в соответствии с законом. В некоторых ситуациях, они компенсируют ущерб покупателям за свой счет. Однако, в большинстве случаев ответственность ложится на риэлторов. Лично я не сталкивался с такими неприятными ситуациями во время своей практики, однако знаю, что это бывает. Недобросовестные продавцы могут забирать с собой сантехнику или кухонное оборудование без предварительного уведомления. Для защиты интересов покупателей, мы обычно удерживаем определенную сумму денег от продавцов до окончания сделки, чтобы обеспечить выполнение условий контракта. Если же квартира передается в надлежащем состоянии, мы возвращаем эти деньги. Таким образом, все стороны остаются довольны.
Считаю, что обеспечение защиты покупателя с помощью акта приема-передачи представляет определенные трудности. Проблема заключается в следующем: ранее сделки обязательно проходили нотариальное оформление, и акты приема-передачи подписывались, как правило, после выселения из квартиры. Документы передавались в юстицию позже.
В настоящее время клиенты сразу же доставляют документы в юстицию и там же подписывают акт приема-передачи. Поскольку подпись уже поставлена, впоследствии довольно сложно что-либо доказать.
| Ирина АркадьевнаПОПОВА, директорООО «Этаж и Ко»: |
Агентства недвижимости не всегда могут нести ответственность за действия продавца. Риэлторы несут скорее моральную, а не юридическую ответственность. Полностью защитить себя от таких ситуаций довольно сложно. Обычно риэлторы берут залог за снятие квартиры с регистрационного учета и освобождение ее. Для покупателя это может стать гарантией того, что жилое помещение будет передано в нормальном состоянии и что все зарегистрированные граждане будут сняты с учета.
К сожалению, законодательство не устанавливает обязательства сохранения содержимого квартиры после ее продажи. Если новый владелец обнаружит, что жилье было «разграблено», и залог за выписку не был взят, ему остается только убедительно просить бывшего владельца. Но будет ли это эффективно?
Если не удается договориться по-доброму, покупателю следует просто обратиться в милицию. При заключении договора купли-продажи всегда подписывается акт приема-передачи квартиры.
Если бывший владелец воспользовался тем, что у него остались ключи и что-то вынес помимо личных вещей, можно обратиться в милицию и написать заявление о том, что в квартире была совершена кража. У нас уже были такие случаи. Милиция обычно не возбуждала уголовные дела, но на продавцов наши действия производили неизгладимое впечатление и они возвращали незаконно вывезенное имущество. Если акт приема-передачи был подписан не глядя, доказать, что вещи были унесены бывшим хозяином, практически невозможно. Ведь в документе уже указано, что покупатель принял квартиру и стороны претензий не имеют.
 |
| Ирина АлександровнаХИЛЬКО, директорАН «Пятый Легион»: |
Не редки случаи, когда прежние владельцы вывозят что-то из квартиры, помимо личных вещей. Однако опытное агентство недвижимости может легко избежать этой проблемы. Задача риэлтора — обезопасить покупателей, въезжающих в новое жилье, от подобных неприятностей. При подписании документов на покупку объекта все тонкости должны быть учтены.
Неотъемлемой частью квартиры являются газовая плита, отопительные приборы, раковины, смесители. Без этих предметов жилище не годится к проживанию, поэтому все они должны быть в рабочем состоянии и готовы к использованию.
Если хозяева имеют намерение внести изменения, то это должно быть оговорено в соответствующих документах и согласовано с агентами по недвижимости (не всегда и покупатель, и продавец осведомлены о процедуре). Если что-то убирается из квартиры, то должны быть предоставлены другие рабочие устройства взамен. В противном случае, квартира не пригодна для эксплуатации. Даже в договоре купли-продажи, который, в отличие от других документов, регистрируется в судебных органах, указывается пункт о том, что все оборудование в квартире находится в рабочем состоянии и годно для использования.
Часто продажа квартир с встроенной мебелью и бытовой техникой оформляется в договоре о намерениях или договоре авансового платежа, где подробно прописывается, что остается, а что забирает с собой продавец. Это очень важно, так как наличие качественной мебели и техники может повлиять на решение покупателя. Например, указывается модель плиты и холодильника, чтобы избежать подмены старой техники. Если все прописано в документах, продавцы не рискуют делать замену.
Кроме того, в случае сомнений в исполнении соглашения, возможно использование механизма удержания залоговой суммы агентством недвижимости. Эта сумма может быть использована для покрытия потенциальных убытков покупателя. В нашей практике нам не приходилось сталкиваться с ситуациями, когда покупатели оказывались в трудных положениях, благодаря переговорам и помощи риэлторов. Продавцы обычно не желают привлекать суд и соглашаются на внесудебное разрешение конфликтов.
Журнал «Недвижимость» №28 (723) от 27 июля 2009 г.
Проблемы с документами
Квартира в залоге
Самый распространенный вид обременения — ипотека. Например, владелец желает продать ипотечную квартиру. Однако до погашения долга перед банком, сделки с недвижимостью запрещены.
Для того чтобы провести сделку с квартирой, продавцу необходимо получить аванс, погасить остаток по кредиту этими деньгами, снять обременение с квартиры и только после этого выходить на сделку. Эти манипуляции занимают дополнительное время и вызывают недовольство покупателей.
Чтобы получить достоверные сведения о квартире, заказывайте выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайте Росреестра или Госуслуг. Для этого нужно знать кадастровый номер объекта недвижимости. Стоимость услуги в 2021 году составляет 350 рублей.
Квартира под арестом
Если у собственника большие долги, например, по алиментам или просроченным кредитам, судебные приставы могут наложить арест на квартиру — запретить владельцу распоряжаться имуществом.
Для выхода на сделку, продавцу необходимо оплатить задолженность и дождаться, когда пристав закроет исполнительное производство и получит постановление о снятии ареста.
Как поступить. Вы сможете узнать о долгах продавца, если проверите его по базе судебных приставов. В поисковую строку сервиса надо ввести фамилию, имя, отчество и дату рождения продавца.
Наличие долгов не обязательно означает арест недвижимости. Но если владелец жилья или кредиторы инициируют процедуры банкротства, сделки с недвижимостью могут признать недействительной.
Квартира — совместная собственность супругов
Квартира, которую супруги купили в браке, принадлежит мужу и жене в равных долях, хотя по документам у жилья может быть один собственник.
Если фактический собственник решит продать квартиру, ему необходимо получить согласие второго супруга. Согласие не требуется, если по брачному договору квартира принадлежит одному из супругов.
Если вы собираетесь совершить сделку с недвижимостью, вам следует узнать, был ли продавец в браке во время покупки данной квартиры. Дату регистрации прав собственности можно узнать по выписке из ЕГРН, а дату регистрации брака — в паспорте.
Если собственник покупал квартиру в браке, ему необходимо получить нотариальное согласие мужа или жены. В противном случае потерпевший, чьи права пострадали, может обжаловать сделку в течение трех лет через суд.
Бывает, что у продавца новый паспорт, и в нем нет штампа о регистрации брака. В этом случае лучше застраховаться и попросить у клиента нотариальное заявление, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял.
Изучите документы, на основании которых возникло право собственности. Споры не делится имуществом, полученным бесплатно, — в результате приватизации, дарения или по наследству.
На квартиру претендуют родственники
Порой владелец хочет продать квартиру, которую получил по наследству. Это не противозаконно, но должно насторожить. Бывает, что при наследовании жилья учитывают интересы не всех законных наследников. Например, мужчина «забыл» сообщить брату о смерти отца и через полгода стал единоличным собственником наследуемой квартиры.
По закону братья имеют равные права на квартиру. Наследник, чьи интересы пострадали, может оспорить наследство в течение года после того, как узнал о смерти родственника. Суд признает сделку недействительной, и покупателю придется освободить квартиру.
Что делать. Чтобы снизить риск оспаривания сделки, изучите круг наследников. Запросите справку о составе семьи и архивную выписку из домовой книги. Оба документа можно получить в МФЦ, паспортном столе или УК.
Выясните у продавца степень родства с бывшими жильцами квартиры. Поговорите с соседями — они могут знать о близких родственниках покойного владельца.
Продажа по доверенности
Мошенники часто пользуются проверенной схемой: снимают жилье, подделывают паспорт владельца, получают недействительную доверенность и продают недвижимость. Когда настоящий собственник узнает о сделке, он оспаривает ее в суде. Покупателю приходится освободить квартиру и пытаться вернуть деньги с мошенника.
В Челябинске злоумышленник снимал квартиры на длительный срок, а потом продавал их как свои. Чтобы провернуть аферу, мошенник каждый раз покупал поддельный паспорт. Все данные в документе были такие же, как у хозяина жилья, отличалась только фотография. Даже работники МФЦ, которые регистрировали договор купли-продажи, не заподозрили подделку.
Удивительное событие произошло, когда один из владельцев начал беспокоиться — арендатор перестал платить и не отвечал на связь. Хозяин приехал в свою квартиру и обнаружил, что замки поменяли, а жилье принадлежит другим людям. Сейчас этим занимаются следственные органы.
Как проверить достоверность. Воспользуйтесь сервисами для проверки документов. Вы можете проверить подлинность доверенности и паспорта.
Для проверки подлинности доверенности, наведите камеру смартфона на QR-код, перейдите по ссылке и посмотрите результат. Сверьте полученную информацию с данными из доверенности.
Также доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Введите реестровый номер, дату выдачи, ФИО нотариуса и посмотрите результат.
Проверка действительности паспорта на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД.
Для уменьшения риска мошенничества заказывайте выписку ЕГРН, где указан хозяин квартиры. Запросите у доверенного продавца копию паспорта владельца и номер его телефона. Встретьтесь с собственником лично или общайтесь по видеосвязи — узнайте, по какой причине он не может присутствовать на сделке. Если объективных причин нет, пусть подпишет договор лично.
Незаконная перепланировка
Иногда собственники сносят стены в квартире или прорубают новый двойной проем. Для такой перепланировки нужно получить разрешение из БТИ и внести изменения в технический паспорт.
Оформить перепланировку можно задним числом, если не нарушили строительные требования и нормы. Например, можно расширить двойной проем или снести внутреннюю перегородку. Но нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции, уменьшать сечение вентиляционных каналов, переносить отопительные радиаторы на балкон или лоджию.
Квартиру с незаконной перепланировкой сложно продать, если покупатель планирует оформлять ипотеку. Оценочная компания укажет в отчете факт перепланировки, и банк, скорее всего, откажет в кредите.
За наличный расчет продать квартиру с переделками несложно — регистрирующие органы не проверяют, соответствует ли недвижимость техплану. Но если незаконная перепланировка вскроется, новому владельцу квартиры придется уплатить штраф.
2000-2500 ₽
штраф за незаконную перепланировку в 2021 году
Как узнать, было ли перепланирование, сравните реальное состояние квартиры с планом в техпаспорте. Если есть изменения, продавец должен зарегистрировать их в БТИ или привести жилье в первоначальный вид.
Квартиры купили на деньги маткапитала
Семьи с детьми часто покупают жилье на деньги маткапитала. При этом каждому члену семьи необходимо выделить долю: сразу — если покупали жилье за наличные, или в течение полугода после погашения ипотеки — если оформляли заем.
Иногда родители «забывают» выделить детям их доли. Если это нарушение выявится, Пенсионный фонд может через суд признать сделку недействительной.
Как поступить в данной ситуации? Запросите у владельца показать договор купли-продажи жилья — в нем не должно быть пункта об оплате маткапиталом. Если продавец оформлял ипотеку, нужна справка из банка о том, что деньгами материнского капитала не гасили долг по ипотеке. Вместо этой справки, можно попросить у продавца выписку об остатке маткапитала — вы узнаете, на какие цели продавец потратил деньги.
Если выяснится, что квартира куплена на маткапитал, для ее продажи нужно разрешение органов опеки.
Жильцы не планируют выписываться
Прежние жильцы должны выписаться из квартиры до продажи жилья или в течение 7 дней после сделки. Но иногда они просят сохранить регистрацию, например, чтобы ребенок получил место в желаемой школе.
Если не убрать из квартиры предыдущих владельцев, у них останется право проживать в ней. Квартиры с жильцами сложно продать — мало кто из покупателей согласится на подобное обременение.
Что делать. Попросите у продавца справку о зарегистрированных и уточните, есть ли у них другое жилье для прописки.
Состояние жилья
Трещины на стенах
Трещины на стенах могут появиться, например, из-за усадки нового дома. Обычно они сигнализируют о ненадежности конструкции и настораживают покупателей.
Чтобы скрыть дефекты, продавцы закрывают трещины коврами, шкафами или картинами, клеят поверх новые обои.
Что делать. Внимательно осматривайте стены в квартире и подъезде. Если не можете самостоятельно оценить, насколько критичны трещины, пригласите на осмотр инженера-строителя.